• Rental Sense

Kommersiella hyresavtal – Hur ser ett bra avtal ut?

Uppdaterat: 1 nov. 2021

Att teckna ett bra och tydligt avtal är a och o när det gäller kommersiella hyresavtal. Se till att det blir rätt från början! Nedan följer ett antal grundläggande riktlinjer och saker att tänka på när ett avtal för kommersiella lokaler ska tecknas.


Hur ser ett bra hyresavtal ut för kommersiella lokaler?

Otydligheter i hyresavtal kan bli en kostsam historia för fastighetsägaren, i synnerhet i de avtalspunkter som ej regleras av hyreslagen. Hyresjuridiken för kommersiella fastigheter är svårtolkad, och det är därför viktigt att ha en god kunskapsgrund att stå på redan vid framställandet av hyresavtalet för att undvika tidskrävande och kostsamma tvister. Att teckna ett bra avtal som är tydligt och accepterat av båda parter är lika viktigt när en lokal, arbetsplats eller butik ska hyras som när till exempel en privatperson hyr en lägenhet.


Viktigt att tänka på för det kommersiella hyresavtalet.


Till att börja med det mycket viktigt att göra upp ett skriftligt avtal och att det är undertecknat av båda parter innan tillträdde ges till lokalen. Detta är gynnsamt både för företaget som hyr och för hyresvärden som hyr ut. Se till att ett avtal som båda parter är införstådda med finns på plats innan inflyttning. Det är viktigt att undvika onödiga missförstånd. Använd gärna ett exempelavtal som ram, exempelvis detta avtal.


Vad ska ingå i ett kommersiellt hyresavtal?

Det är viktigt att varje hyresavtal innehåller hyrans storlek, uppsägningstid, samt lokalens tänkta användningssyfte. Det förstnämnda är självklart men också det viktigaste. Vanligt är att en så kallad omsättningshyra sätts, detta gäller särskilt för butiker. Annars kan en fast hyra sättas. Vanligtvis sätts hyran till en viss period och till en fast hyra som inte ändras under hyresperioden. För längre avtalstider kan dock en indexering av hyran ingå i avtalet. Detta betyder att hyran kommer att öka med en bestämd ränta under hyrestidens gång. Detta får bara finns med om ett hyresavtal med en fast hyra (inte omsättningshyra) skrivs på minst tre år. Är avtalstiden kortare än tre år ska samma hyra gälla under hela hyrestiden.


Vad ingår i Hyran?


Tänk även på att för kommersiella hyresavtal råder marknadshyror, det finns inget tak för hur hög en hyra kan vara det är alltså lagligt att betala överhyror. Se till att hyran som bestäms i avtalet är rimlig. Hyran kan variera stort och är högst i de större städerna, i exempelvis Stockholm kan hyrorna vara över 5000kr per kvadratmeter medan lokalhyrorna kan vara betydligt lägre i andra delar av landet. Kostnadsskillnaden mellan möblerade och omöblerade lokaler är ofta liten, men det är bra att fastslå vad som ingår i hyran. Gör även klart om saker som Wi-Fi och städning ingår i hyran. Jämför liknande lokaler i samma hyror innan du skriver, det kan du göra här till exempel.


Hur lång är uppsägningstiden?


När det gäller uppsägningstiden beror den på hyr lång den avtalade hyrestiden är. Gäller avtalet för tre månader eller mindre är det den tiden som gäller, avtalet upphör när tiden är slut. För tre till nio månader är det en uppsägningstid på 3 månader som gäller. För längre hyresavtal som sträcker sig över nio månader är det i stället nio månaders uppsägningstid som gäller. Om ett avtal skrivs för 12 månader måste alltså avtalet sägas upp de första tre månaderna, annars gäller uthyrning nio månader från uppsägningen. Nio månader uppsägningstid gäller även för ett hyresavtal på obestämd tid. Det går att förhandla om kortare uppsägningstid, till exempel tre månader, men detta gäller endast om uppsägningen initieras av hyresgästen. Hyreslagen är skriven till hyresgästens fördel och kortare uppsägning gäller alltså inte om hyresvärden initierat uppsägning och hyresgästen inte godkänner en uppsägning i förtid.


Vad ska Lokalen användas till?


Glöm inte heller att tydligt klargöra vad lokalen som uthyrs får användas till. Är det tänkt som ett kontor eller en butik? Klargör även hur många som ska/ får använda den uthyrda ytan. Om detta är fastlaget i det kommersiella hyresavtal minskar risken för missförstånd, vilket är gynnsamt båda parter. De kanske vanligaste misstagen är att uppsägningar inte görs på korrekta grunder eller att det slarvas vid delgivningen vilket kan ogiltighetsförklara uppsägningen. Det är därför viktigt att förtydliga gästens och värdens rättigheter respektive skyldigheter i hyresavtalet.



Säkerhet för kommersiella hyresavtal

Många gånger krävs hyresgästen på en deposition som säkerhet, som ska betalas in innan hyresgästen får tillträde till lokalen. Det är viktigt att skriva ut hur stor deposition ska vara och vad som krävs för att den ska betalas tillbaka. En rekommendation är att depositionen motsvarar en halv eller hel månadshyra, men många gånger kräver hyresvärden en mycket större deposition som kan motsvara många månadshyror.


Problemet med stora depositioner är att de låser upp en stor mängd kapital, därför erbjuder Rental Sense en hyresgaranti som kan ersätta depositioner och andra typer av säkerheter.

Med Rental Sense säkerhet för det kommersiella hyresavtalet slipper ditt företag att binda upp stora summor, i stället kan mer investeras direkt in i verksamheten. I stället för en deposition, bankgaranti, personlig borgen eller moderbolagsborgen förmedlar Rental Sense en försäkring som garanterar att hyresgästen uppfyller sina förpliktelser. En sådan hyresgaranti erbjuder alltså säkerhet för hyresvärden utan att kräva en inbetalning från hyresgästen. Detta gör det lättare att hyra för hyresgästen och att hyra ut för hyresvärden. Kontakta oss för mer information.

Exempel på punkter att beakta i hyresavtalet


ovan har några exempel givits på viktiga saker att tänka när det gäller ett kommersiellt hyresavtal. Här nedan följer några andra exempel:

  • Tänk på lokalhyresgästens besittningsskydd: hyresgästen har ett indirekt besittningsskydd, vilket kan innebära rätt till ersättning då besittningsskyddet bryts och gästen blir tvungen att flytta.

  • Uppsägning av hyresavtalet. Hur ska en delgivning gå till.

  • Hur en eventuell förlängning av avtalet ska se ut

  • Eventuella förändringar i upplåtelseändamål.

Visste du att några partier i hyreslagen faktiskt går att avtala bort? Det är därför viktigt att ha med en avtalsjurist som vet hur hyresnämnden arbetar och kan hjälpa er att skapa lönsamma hyresavtal. Kontakta alltid en jurist för att få juridiskt korrekta råd.


Rental Sense erbjuder en modern, smidig och kostnadseffektiv kreditförsäkring som helt och håller ersätter de befintliga och ofta ogynnsamma alternativen som finns idag- utan kapitalupplåsning eller långdragna processer. Slipp deposition, moderbolagsborgen och bankgaranti och teckna en hyresgaranti som säkerhet i stället. Rental Sense erbjuder en flexibel säkerhet som inte binder upp kapital vilket gör den fördelaktig för både hyresgäst och hyresvärd.